O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) tem por finalidade analisar subjetivamente e/ou objetivamente possíveis impactos que um determinado empreendimento ou, suas atividades podem ocasionar tanto após implantado (a exemplo aumento do adensamento populacional ou do aumento da geração de tráfego de veículos no local), como durante a sua implantação/construção, como a deterioração de pavimentação existente, necessidade de redução de faixas de rodagem ou mesmo alterações no sentido de ruas do entorno, provisoriamente. 

O Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257, aprovada em 10/07/2001 que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, em seu artigo 1º, objetiva estabelecer normas de ordem pública e interesse social que regulam “o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental e apresenta ainda os instrumentos necessários para a efetiva regulação das políticas urbanas”.

É justamente este artigo responsável pelo modelo do Plano Diretor de 2005, revisado em 2018 pela Lei Complementar n° 118/2018 (Plano Diretor de Desenvolvimento Territorial – PDDT), responsável pelo estabelecimento de um novo paradigma, ou seja, abandonando o Zoneamento físico-territorial por atividades/usos, que justamente adotava 03 conceitos básicos (Permitido, Tolerado e Proibido), que mantinha o conceito Modernista da Organização Espacial conforme funções predeterminadas,  migrando para um modelo mais flexível e contemporâneo,  quanto ao uso do solo, a diversidade de usos como forma de manter a vitalidade de uma cidade, tão pregada por Jacobs (Morte e Vida nas Grandes Cidades). A priori, qualquer atividade pode “conviver” com outras, desde que não seja nociva ou prejudicial, ou ainda, se havendo a necessidade, podem ser tomadas ações de adequações para sua compatibilização.

Contudo o próprio Estatuto das Cidades, em seu artigo 2º, inciso VI evidencia a necessidade de haver instrumentos de organização e controle do uso do Solo, inclusive mencionado dentre outros aspectos a serem evitados, “a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes” e “a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente”.

Com a finalidade de regulamentar tais instrumentos, justamente, é o artigo 36 da supra lei que cita: “Lei Municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público Municipal”.

A Lei Complementar N° 118 de 26 de julho de 2018, em seu artigo 55, instrumentalizou os aspectos contidos no Estatuto da Cidade, regulamentando o EIV para a cidade de Santa Maria.

 O Decreto Executivo nº 001/2008 de 02 de janeiro disciplina as atividades que estariam sujeitas a apresentação do EIV, assim como a Instrução Normativa 01/EC/2013 orienta a forma de apresentação bem como os elementos mínimos a serem produzidos em tal documento, baseado em aspectos mínimos elencados no artigo 37 do Estatuto das Cidades.

O EIV é um documento/relatório que contém teor preventivo, sendo um estudo técnico que objetiva alertar e/ou precaver o poder público quanto às repercussões de determinado empreendimento sob vários aspectos dentre eles principalmente a geração de tráfego, o adensamento populacional, a compatibilização com a infra-estrutura existente no entorno. 

Obviamente, o EIV torna-se instrumento útil para fins de Diagnóstico e tem por obrigação ser imparcial em sua análise, devendo demonstrar os impactos (positivos,  negativos ou neutros) do empreendimento no recinto urbano, de forma a possibilitar sua avaliação com o intuito principal de evitar a transferência do ônus dos impactos para a vizinhança e a sociedade de um modo geral.

Em termos práticos, para todo impacto negativo, deverá haver necessariamente, uma contrapartida, por parte do empreendedor, seu ônus unicamente, como forma de viabilizar seu empreendimento e ainda, por se valer do valor intrínseco relacionado ao Ponto (conceito este, adotado pelo P.H.D. Arquiteto e Urbanista, Flávio Villaça), ou seja, quando se adquire uma determinada edificação ou terreno, independentemente do valor de ambos, há o valor agregado incondicionalmente da localização. A localização como valor de uso seria resultado produzido pelo trabalho coletivo (sociedade/administração) despendido da construção da Cidade, ao longo do tempo.

Os impactos podem ser de ordens diversas, com maior ou menor magnitude, podendo ter relação com o porte do empreendimento ou ainda com o adensamento populacional que este causa em seu entorno, podem ser permanentes, cíclicos ou  temporários, isto é, persistirem após a conclusão do empreendimento, ocorrerem  sazonalmente ou em determinada frequência identificável ou cessarem após a conclusão da obra/empreendimento ou funcionamento de determinada atividade. Dentre tantas outras categorias de análises quanto à natureza dos impactos causados.

Determinada edificação a ser construída ou empreendimento a ser implantado em uma cidade, poderá requerer alguns estudos prévios como forma de identificar os possíveis impactos para o entorno. O profissional que elabora o EIV, imparcialmente, estabelecerá quais impactos serão positivos e quais serão negativos, sendo no último caso, qual o nível de medidas que o empreendedor tomará de forma a não inviabilizar a instalação do seu empreendimento ou atividade. As medidas poderão ser de uma forma geral, categorizadas de três formas: 

• Medidas mitigadoras: Aquelas que amenizarão/reduzirão o impacto ocasionado;
• compatibilizadoras: destinadas a compatibilizar o empreendimento com o entorno; 
• medidas compensatórias: são as medidas que compensarão impactos irreversíveis ou permanentes oriundos da obra/atividade a ser implantada, como forma de contrapartida com ônus do empreendedor/investidor. 

Portanto, o EIV é um Estudo prévio que viabilizará determinado empreendimento a se instalar, contudo com um maior ou menor grau de ônus ao proprietário/investidor, em vez de proibir por ser incompatível com o uso predominante do solo do entorno. 

“Toda hora fazemos escolhas e, momentos depois dessas escolhas, é comum a reflexão sobre como usamos o nosso tempo. Já pensou o quanto custa o seu? Num piscar de olhos, às vezes uma oportunidade se perde”.

Conte conosco.

Arq. e Urb. Ewerton Ruiz Amorim e  Arq. e Urb. Daniel Pereyron